Cara Memilih Pemasok Kabinet untuk Proyek Apartemen Multi-Keluarga Anda

Saya sudah cukup banyak menghadiri rapat konstruksi di mana pembicaraan kabinet terlambat dimulai. Pada saat seseorang berkata "bagaimana dengan lemarinya?" jadwalnya sudah terkunci, anggarannya membengkak, dan seseorang akhirnya mengambil keputusan yang mereka sesali tiga bulan kemudian.

Jika Anda mengerjakan proyek multi{0}}keluarga-pikirkan 50 unit, 200 unit, atau lebih-memilih pemasok lemari tidak seperti memilih lemari untuk satu rumah. Aturannya berbeda. Risikonya berbeda. Dan kesalahan yang dilakukan akan memakan biaya lebih banyak.

Inilah hal yang sebenarnya penting saat Anda mencari lemari untuk proyek apartemen multi-keluarga.

 

Berhenti Mencari Lemari "Terbaik".

Ini adalah hal pertama yang saya sampaikan kepada kontraktor dan pengembang. Anda tidak mencari lemari terbaik. Anda sedang mencari yang paling banyakdapat diulanglemari.

Dalam sebuah-rumah satu keluarga, pemilik rumah mungkin peduli dengan tekstur kayu eksotis atau detail-yang dibuat dengan tangan. Di gedung apartemen berkapasitas 150 unit, penghuni Anda memperhatikan dua hal: apakah terlihat bersih, dan apakah lacinya dapat ditutup tanpa macet?

Yang sebenarnya Anda perlukan adalah pemasok yang dapat memberikan model pintu yang sama, warna yang sama, engsel yang sama, semua-unit demi unit yang sama. Saat Anda mendapatkan variasi antara lantai 3 dan lantai 8, pengawas Anda mulai kehilangan akal sehatnya, dan daftar pukulan Anda menjadi jelek.

Jadi ketika Anda mengevaluasi pemasok, jangan hanya meminta untuk melihat satu sampel saja. Minta untuk melihat foto dari tiga-pengiriman multikeluarga terakhir mereka. Lihatlah konsistensinya. Jika Anda dapat menemukan perbedaannya, lanjutkan.

 

Pertanyaan yang Tidak Ditanyakan Siapa Pun (Sampai Terlambat)

Inilah pertanyaan yang belum pernah saya dengar pada pertemuan pertama, namun saya sudah mendengar teriakan di tempat kerja puluhan kali:

"Apa yang terjadi jika kita kehilangan tiga pintu lemari?"

Karena kenyataannya-ada sesuatu yang hilang. Sebuah kotak rusak dalam pengiriman. Pintu tergores saat pemasangan. Sebuah unit dibingkai secara berbeda dari rencana yang ditunjukkan, dan tiba-tiba Anda memerlukan satu kabinet lagi dalam ukuran non-standar.

Perbedaan antara pemasok yang baik dan pemasok yang buruk bukanlah pada apakah terjadi kesalahan. Itulah yang terjadi selanjutnya.

Ajukan pertanyaan spesifik ini kepada setiap calon pemasok:

Berapa waktu respons standar Anda untuk penggantian suku cadang?

Apakah Anda memerlukan minimum pemesanan untuk penggantian, atau bisakah saya memesan satu pintu?

Siapa yang membayar biaya pengiriman penggantian garansi?

Apakah Anda menyimpan stok komponen untuk proyek sebelumnya, atau apakah Anda menutup jalur setelah pesanan dikirimkan?

Saya telah melihat proyek-proyek tertunda enam minggu menunggu tiga pintu kabinet dari Tiongkok. Enam minggu. Tukang listrik sudah selesai. Kru meja sedang menunggu. Para pelukis telah pindah ke situs lain. Semua karena tidak ada yang menanyakan pertanyaan tentang suku cadang terlebih dahulu.

Pemasok yang memberi tahu Anda "biasanya kami tidak mengalami masalah seperti itu" adalah pemasok yang belum melakukan cukup banyak-pekerjaan keluarga. Pemasok yang memberi tahu Anda "inilah kebijakan suku cadang kami, dan inilah orang yang menanganinya" adalah seseorang yang dapat bekerja sama dengan Anda.

 

Lead Time Bukan Sekedar Angka

Setiap pemasok akan memberi Anda waktu tunggu. Empat puluh-lima hari. Enam puluh hari. Apapun itu.

Namun ada satu hal yang tidak selalu mereka sampaikan kepada Anda: waktu tunggu dimulai kapanmerekakatakanlah itu dimulai.

Saya telah melihat pesanan pembelian menunggu selama dua minggu sebelum seseorang mengakuinya. Saya telah melihat "45 hari" berubah menjadi 75 karena pemasok sedang menunggu engsel atau pegangan atau komponen lain yang mereka anggap ada di sana.

Jadi ketika Anda berbicara dengan pemasok lemari, inilah yang perlu Anda selesaikan secara tertulis:

Apa sebenarnya yang perlu diselesaikan sebelum jam dimulai? (Gambar? Setoran? Contoh persetujuan?)

Siapa yang memastikan bahwa lead time telah dimulai?

Apa yang terjadi jika pemasok melewatkan tanggalnya?

Dan inilah tip praktisnya: buat dalam buffer. Jika jadwal konstruksi Anda menyatakan bahwa lemari harus sudah berada di lokasi paling lambat tanggal 1 Juni, beri tahu pemasok bahwa Anda membutuhkannya paling lambat tanggal 15 Mei. Bukan karena Anda tidak jujur. Karena di suatu tempat antara lantai pabrik dan lokasi kerja Anda, sesuatu akan terjadi. Penundaan port. Masalah truk. Pemeriksaan kualitas yang gagal dan memerlukan pengerjaan ulang.

Pemasok terbaik yang pernah bekerja sama dengan saya tidak hanya memberi Anda waktu tunggu. Mereka memberi Anda jadwal produksi. Minggu 1: sumber material. Minggu 2-3: fabrikasi. Minggu 4: finishing dan curing. Minggu 5: pengepakan dan pemuatan. Minggu 6: transit. Tingkat detail tersebut memberi tahu Anda bahwa mereka benar-benar mengetahui apa yang mereka lakukan.

 

Biaya Tersembunyi dari Lemari Murah

Setiap pengembang ingin menghemat uang untuk lemari. Saya mengerti. Item barisnya sangat besar.

Namun inilah yang saya pelajari dari mengamati proyek yang orang-orangnya memilih dengan tawaran terendah:

Lemari murah harganya lebih mahal dalam jangka panjang. Selalu.

Bukan karena mereka berantakan pada hari pertama. Namun karena apa yang terjadi enam bulan setelah-pindah. Bagian depan laci terlepas. Hasil akhir mulai terkelupas di dekat mesin pencuci piring. Engselnya berkarat karena bangunannya berada di Florida dan tidak ada yang memikirkan kelembapan.

Sekarang tim manajemen properti Anda sedang mengajukan permintaan pemeliharaan. Sekarang Anda mengirim seseorang ke unit untuk mengganti komponen. Sekarang Anda membayar tenaga kerja, bagiannya, koordinasinya, dan ketidaknyamanan warga.

Kalikan dengan 100 unit. Matematika berubah dengan cepat.

Jadi ketika membandingkan harga, jangan hanya melihat biaya kabinet per unitnya saja. Tanyakan tentang:

Spesifikasi bahan– Apakah panel belakang memiliki ketebalan yang sama dengan bagian samping, atau lebih tipis?

Jenis selesai– Apakah lapisan cat asli yang menutup bagian tepinya, atau lapisan foil yang dapat terkelupas?

Perangkat keras– Engsel dan perosotannya merk apa? (Blum dan Hettich lebih mahal karena suatu alasan.)

Metode perakitan– Dipasang dan dilem? Dijepit? Kacau?

Pemasok yang tidak dapat menjawab pertanyaan-pertanyaan ini tanpa ragu-ragu bukanlah pemasok yang Anda inginkan.

 

Masalah "Kita Bisa Melakukan Apapun".

Inilah tanda peringatan yang saya pelajari: pemasok yang mengatakan ya untuk segalanya.

"Bisakah kamu mencocokkan warna khusus ini?" Ya.
"Bisakah kamu membuat ukuran yang tidak biasa ini?" Ya.
"Bisakah kamu mengirim dalam tiga minggu?" Ya.

Pada titik tertentu, Anda perlu mendengar "tidak". Atau setidaknya "inilah biayanya dan alasannya."

Pemasok yang mengatakan ya untuk segala hal biasanya adalah mereka yang belum mengetahui batasannya sendiri. Mereka menerima pesanan Anda. Kemudian mereka berjuang. Kemudian mereka melewatkan tenggat waktu. Kemudian mereka memberikan sesuatu yang mendekati apa yang Anda minta, tetapi tidak persis.

Pemasok yang baik untuk pekerjaan multi-keluarga{0}}tahu apa yang mereka lakukan dengan baik. Mereka memiliki ukuran standar yang berfungsi. Mereka mempunyai garis akhir yang mereka tahu berfungsi. Mereka memiliki proses produksi yang telah diuji pada proyek serupa.

Tanyakan kepada mereka: apa proyek multi-keluarga terbesar yang pernah Anda lakukan? Apa yang salah? Apa yang akan Anda lakukan secara berbeda?

Jika mereka tidak dapat menjawab secara spesifik, berarti mereka belum cukup melakukan pekerjaan ini.

 

Apa yang Sebenarnya Harus Anda Tanyakan kepada Setiap Pemasok

Berikut daftar singkat pertanyaannya. Gunakan mereka.

Tentang produk:

Apa bahan dan ketebalan kotak kabinet?

Apa jenis finishingnya dan bagaimana penerapannya?

Merek perangkat keras apa yang standar?

Apakah Anda menawarkan nilai yang berbeda (ekonomi, standar, premium)?

Tentang prosesnya:

Informasi apa yang Anda perlukan untuk memulai produksi?

Apakah Anda menyediakan gambar toko untuk disetujui?

Bagaimana Anda menangani pengendalian kualitas selama produksi?

Bolehkah saya mengirimkan-pemeriksa pihak ketiga ke pabrik Anda?

Tentang logistik:

Bagaimana lemari dikemas untuk pengiriman kontainer?

Apakah Anda memuat berdasarkan unit atau berdasarkan jenis komponen?

Bagaimana proses Anda untuk barang rusak atau hilang?

Apakah Anda memiliki kontak lokal di AS atau Eropa?

Tentang hubungan:

Berapa volume proyek khas Anda per tahun?

Apakah Anda bekerja dengan kontraktor umum secara langsung, atau hanya melalui dealer?

Bisakah saya berbicara dengan klien multi{0}}keluarga sebelumnya?

Pemasok yang menjawab pertanyaan-pertanyaan ini dengan jelas dan tanpa ragu-ragu adalah mereka yang pernah melakukan hal ini sebelumnya. Orang yang bersikap defensif atau tidak jelas sedang memberi tahu Anda sesuatu yang penting.

 

Satu Hal Lagi Tentang Pemasok China

Banyak pemasok yang Anda ajak bicara untuk proyek sebesar ini akan berada di Tiongkok. Tidak apa-apa. Dari situlah volumenya berasal.

Namun ada perbedaan antara pabrik yang hanya mengerjakan satu-dapur khusus dan pabrik yang berspesialisasi dalam bisnis proyek. Tipe pertama sangat bagus untuk pemilik rumah. Tipe kedua adalah yang Anda butuhkan.

Bagaimana Anda membedakannya? Lihatlah bagaimana mereka berkomunikasi.

Pemasok yang berorientasi-proyek akan menanyakan jadwal pemasangan Anda. Mereka ingin tahu cara kerja kru Anda. Mereka akan memberi label pada karton berdasarkan nomor unit dan ruangan. Mereka akan mengirimi Anda daftar pengepakan yang benar-benar dapat dibaca oleh pengawas.

Pemasok yang berorientasi-perumahan akan mengirimi Anda brosur cantik dan menanyakan apakah Anda menyukai panel shaker atau panel yang ditinggikan.

Jika Anda mengelola proyek apartemen 100 unit, Anda memerlukan yang pertama.

 

Pemikiran Terakhir

Saya telah melihat proyek multi-keluarga berjalan lancar dengan pasokan kabinet. Dan saya telah melihatnya berubah menjadi mimpi buruk. Perbedaannya hampir selalu disebabkan oleh dua hal: seberapa jelas pembeli mengajukan pertanyaan di awal, dan seberapa jujur ​​pemasok menjawabnya.

Anda tidak membutuhkan lemari yang paling mewah. Anda tidak membutuhkan harga termurah. Anda memerlukan pemasok yang memahami apa artinya mengirimkan 150 barang yang sama, sesuai jadwal, dengan rencana ketika terjadi kesalahan.

Ajukan pertanyaan sulit sekarang. Pengawas Anda akan berterima kasih nanti.

Solusi Kontraktor